第二十四章 物業服務合同

本章導言

本章是《民法典》第三編第二分編對物業服務合同的規定,本章共14條。物業服務合同為本次民法典編纂新增加內容。在我國第三次民法典編纂工作中,即在1980年民法草案(征求意見稿)合同編中曾出現社會服務之專章內容。本章規定則是與物權編建筑物區分所有權制度相配套的法律規定。隨著城市化進程的加快,房地產行業的快速發展,與物業服務相關的糾紛也日益增加。尤其是在《物權法》對業主的建筑物區分所有權制度作出規定后,業主對物業整體享有管理權,而在建筑物區分所有權中,關于共有、專有等制度均涉及物業服務合同,鑒于業主人數眾多,公共事務繁雜,聘請專業的物業服務企業管理物業成為重要的物業管理方式,而業主借助物業服務企業管理物業又往往需要借助于合同的形式,為回應社會需求,更好地處理法律糾紛,本法將物業服務合同規定為有名合同,并對物業服務合同的定義、內容、形式、效力,前期物業服務合同的效力以及業主和物業服務人的權利和義務等內容進行規定。

第九百三十七條  物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內,為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務,業主支付物業費的合同。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

釋義

本條是關于物業服務合同定義的規定。

物業服務合同是指物業服務人和其他物業管理人,在合同約定的物業服務區域內,為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務,業主支付相應物業服務費用的合同。物業服務合同的主體是物業服務企業、其他管理人以及業主。其中“業主”,是指全體業主,而非單獨的業主個人。原因即在于:

(1)根據本法物權編第278條的規定,有關建筑物及其附屬設施的管理規約的制定和修改、業主委員會的選舉或者業主委員會成員的更換、物業服務企業或者其他管理人的選聘和解聘,以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項等內容,應由業主共同決定,本章作為物權編建筑物區分所有權制度的配套規定,對“業主”的界定應當與物權編保持一致,即全體業主;(2)物業服務合同的內容是提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務,該服務通常涉及全體業主的共有利益,故應當將全體業主作為服務合同的當事人;(3)將業主定義為全體業主,有利于貫徹物業服務合同的效力,物業服務合同的訂立,使得物業服務人對全體業主負有提供符合合同約定或法律規定內容的服務,相應的,該合同也對全體業主產生拘束力,單個的業主不得單方面變更或者解除合同,也不得拒絕物業服務或拒絕支付物業費用。

第九百三十八條  物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

物業服務合同應當采用書面形式。

釋義

本條是關于物業服務合同內容和成立要件的規定。

本條對物業服務合同的內容和訂立形式進行了規定。物業服務合同在性質上屬于委托合同、雙務合同。

本條第1款就物業服務合同的一般內容進行了規定,包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。其中:(1)所謂“維修資金”,是指由業主繳納的專門用于住宅共用部分、共用設施和設備維修所需的資金,如電梯、水箱等共有部分的維修費用。除維修資金外,物業服務合同中也可以約定管理資金,即由業主出資組成的由業主大會或者業主委員會管理的資金,它可以由業主出資的財產構成,也可以由共有財產的收益所構成。維修資金只是由業主出資形成的,屬于業主共有,且只能用于特定的目的,不能用于支付各種管理費用。(2)所謂“服務用房”是指物業服務企業為管理整個小區內的物業而使用的房屋。原則上,物業管理用房應由全體業主共有,但是,沒有物業管理用房,物業服務企業等就無法為業主提供必要的物業服務,因此,物業管理用房是向小區提供物業服務所必需的,在物業服務企業進駐以后,全體業主就應當允許其使用該物業管理用房。為明確雙方的權利義務,關于物業服務企業使用物業管理用房的權利,如使用期間、使用方式等,可以由當事人在合同中預先約定。

本條第3款規定了物業服務合同為要式合同,須以書面形式訂立。原因即在于物業服務的內容具有較強的專業性,而且物業服務企業無須在處理每項事務時都要按照業主的指示,只要其提供的物業服務符合合同約定的標準和要求即可,因而明確以書面形式訂立物業服務合同能更好的固定和監督合同主體義務的履行。同時,物業服務合同雖須以書面形式訂立,但此僅為原則性規定,本條第2款規定,物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,雖然未以書面形式寫入物業服務合同的,仍然視為是物業服務合同的組成部分,以便更為周全地保障業主的權益。

第九百三十九條  建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有法律約束力。

釋義

本條是關于物業服務合同效力的規定。

本條是對物業服務合同效力的規定。根據合同主體的不同,可以將物業服務合同分為前期物業服務合同與物業服務合同。

所謂前期物業服務合同,是指在前期的物業管理階段,即在物業區域內的業主、業主大會選聘物業服務企業之前,由房地產開發建設單位或公有住房出售單位與物業服務企業之間訂立的,雙方約定由物業管理企業對前期物業管理項目進行管理的書面協議。實踐中,從建設單位開始銷售商品房到召開全體業主大會之間,往往存在一定的時間差,在這段時間內,由于相應的房產出售率未達到法定條件或因其他原因,客觀上無法召開第一次業主大會并成立業主委員會,這就有必要由房地產開發建設單位或者公有住房出售單位與物業服務企業訂立前期物業服務合同。允許建設單位選聘物業服務企業并與之簽訂前期物業服務合同,對維護業主的共同物業利益十分必要。

所謂物業服務合同,是指業主大會召開之后,業主委員會或者業主大會與選聘的物業服務企業和其他物業管理人訂立的物業服務合同,此時業主委員會或者業主大會代表全體業主與物業服務人訂立合同,基于意思表示的一致而當然使合同對雙方當事人具有法律拘束力。

第九百四十條  建設單位依法與物業服務人訂立的前期物

業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

釋義

本條是關于前期物業服務合同終止的規定。

前期物業服務合同主要是由房地產開發建設單位與物業服務企業訂立的,業主并沒有參加前期物業服務合同的訂立,對于已經受領房屋交付的業主而言,先入住的業主對物業公司并沒有選擇權,無論其是否搬入,其既然已經成為業主,成為業主團體的成員之一,自然應當受到前期物業服務合同的約束。這實際上屬于合同權利義務的概括移轉,即業主概括承受建設單位在前期物業服務合同中的權利義務。但由于業主沒有實際參與到前期物業服務合同的訂約過程,若均由業主概括承受相關的權利義務關系,并不利于全體業主合法權益的保護。

有鑒于此,應當對前期物業服務合同的終止條件進行規定,在滿足該條件的前提下,全體業主有權重新選聘新的物業服務人,并就相應的物業服務內容進行約定,以更好地安排、實現全體業主的合法權益。本條即規定,建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同即告終止。

若建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿后,業主委員會或者業主并未與新物業服務人訂立物業服務合同的,原前期物業服務合同并不當然繼續有效。應當由業主委員會或者業主選擇是否繼續與前期物業服務人訂立物業服務合同,或者與新物業服務人訂立合同。

第九百四十一條  物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的,應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

釋義

本條是關于物業服務人將物業服務轉委托第三人時的規定。

物業服務合同雖然在性質上屬于委托合同,但與一般委托合同相比,物業服務人在提供物業服務時往往具有較強的自主性,其無須在每項事務的處理上均按照業主的指示活動,僅需提供符合物業服務合同約定要求和標準的服務即可。同時,物業服務合同的標的是由物業服務企業提供的一種社會化、專業化、技術化的綜合性服務,在特定的服務事項上往往需要具備專業化的技能和知識,因此在部分的專項服務事項上,物業服務人可能將之委托給專業性服務組織或者其他第三人。對此,法律原則上不禁止該轉委托行為,但物業服務人需要對其委托第三人處理的專項服務事項向業主負責,換言之,因物業服務人轉委托第三人處理之專項服務事項而產生糾紛時,物業服務人不得以自己并非行為人而主張責任承擔的排除。

此外,物業服務合同的訂立往往建立在雙方相互信任的基礎之上。物業服務人可以基于專業性服務上的考慮將部分專項服務事務委托其他服務組織或者第三人處理,但不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。未經業主大會或業主同意或追認的轉委托合同,物業服務人應當對第三人的行為承擔責任。

第九百四十二條  物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區城內的業主共有部分,維護物業服務區城內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

釋義

本條是關于物業服務人義務的規定。

物業服務合同的內容具有復合性特點,其既包括財產的管理、環境的管理,也包括秩序的維護等。物業服務的內容有的來自法律規定,有的來自約定,有的來自物業的使用性質,作為提供物業服務的一方當事人,應當按照合同約定和物業的使用性質,積極履行其義務。就其義務內容,既包括對環境和財產的管理,例如,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分。也包括對物業服務區內基本秩序的維持,應當采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

在物業服務區域內,除涉及業主相關權益保護的事項之外,也往往包括對公共秩序和社會利益的維護,對于物業服務人而言,當發現其物業服務區域內存在違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為時,例如,業主亂搭亂建、攜帶危險物品進入社區、飼養危險動物或者不當占用消防通道等,作為該區域的實際管理人,物業服務人同時承擔著維護上述公共秩序和社會利益的公共性義務,其應當采取合理措施及時制止違反治安、環保等法律法規的違法行為,并及時向有關行政主管部門進行報告,在必要時,還應積極協助有關行政主管部門對違法行為的處理。

第九百四十三條  物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

釋義

本條是關于物業服務人向業主大會、業主委員會報告義務的規定。

物業服務合同持續的時間往往較長,同時,鑒于物業服務合同的內容具有專業性和復雜性的特點,其涉及的公共事務較為繁雜,為減少糾紛的發生,更好的維護業主的合法權益,本條規定,物業服務人負有定期向業主大會、業主委員會進行報告的義務。

就物業服務人報告的內容,應當將服務的具體事項、負責人員、質量要求、物業收費項目、收費標準、服務履行情況以及維修資金的使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等向業主公開并向業主大會、業主委員會進行報告。物業服務人就上述事項的報告方式,應當采取合理的方式,即應當以公開且便于業主知悉、查詢的方式進行報告。就物業服務人的報告時間,物業服務合同中進行約定的,應當按照合同約定的期限進行報告。若合同中未就報告期限進行約定的,應允許業主與物業服務人就報告期限協議補充,未能達成補充協議的,應當根據合同條款或交易習慣確定。若仍無法確定的,物業服務人應當以符合合同誠實信用基本要求的方式和期限向業主大會、業主委員會報告并向業主公開。違反該報告義務的物業服務人,應當承擔相應的責任。

第九百四十四條  業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

釋義

本條是關于業主合同義務的規定。

物業服務合同是雙務、有償合同。物業服務包括對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關領域內的環境衛生和秩序,這些服務內容通常涉及全體業主的共有部分以及共同利益。作為合同一方當事人的物業服務人,應當按照合同約定或物業的使用性質提供符合標準和要求的物業服務,相應的,作為另一方當事人的業主即應當向物業服務人支付合同約定的物業費用。

本條第1款中的業主,系指特定的業主個體。業主個體不得以其并非合同當事人為由,或者以其未接受或者無須接受相關物業服務為由拒絕支付物業費用。例如,低層的業主,不得以居住樓層低無須使用電梯為由,拒絕向物業服務企業交納電梯使用以及維護費用。

本條第1款中的物業服務人,即指普通物業服務合同中的物業服務人,也指前期物業服務合同中的物業服務人。實踐中,前期物業服務合同是由建設單位與物業服務企業之間訂立的,相關物業服務費用也由建設單位承擔。但在房屋交付給業主后,業主是否需要按照前期物業服務合同的約定支付物業服務費用,一直存有爭議。根據本條第1款,前期物業服務合同中的業主,在其受領房屋之后,即已經實際享有相關的物業服務,應當由其支付相關的物業服務費用。若物業服務費用過高或者物業服務質量過差,則可以由業主或業主大會表決確定物業費用標準,并同物業服務企業協商變更物業服務費用條款。在前期物業服務合同中,業主僅支付其受領房屋之后的物業費用,對其受領房屋之前所產生的物業費用,應當由建設單位承擔。

本條第2款規定,業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人應當采取書面方式進行催告,并給予業主合理的期限以支付物業費用。若業主逾期仍不支付物業費用,在物業服務人起訴或提起仲裁時,應當以特定的違約業主作為被告,而非將業主大會或業主委員會作為被告。

本條第3款規定,物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。本款對物業服務人催繳物業費方式進行規定,物業服務人民因業主遲延履行合同義務而享有繼續履行請求權,但其權利行使應當合法、合理,不得在主張權利的同時,侵犯業主的正當權利。

第九百四十五條  業主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的,應當及時將相關情況告知物業服務人。

釋義

本條是關于業主對物業服務人告知義務的規定。

在業主共有關系中,業主通常對自己的專有部分的建筑物及其附屬物設施享有自行管理權,可以對其專有部分的建筑物進行裝飾、裝修或改造,例如,對其房屋的布局進行設計、改造,對其房屋整體進行裝修、裝飾等。但業主對其房屋的裝修裝飾有可能會影響到建筑物共有部分的功能以及建筑物整體的安全,例如,在房屋裝修時將承重墻拆除的,將導致對建筑物整體物理結構的嚴重破壞,并有可能危及其他業主的居住安全。因此在業主從事裝修裝飾房屋活動之前,應當事先告知物業服務人,對于物業服務人提示的合理注意事項,例如,對于房屋附屬設施的搭建要求、房屋承重墻的具體位置等,業主應當遵守,并且應當在裝修裝飾活動結束后,配合物業服務人所進行的必要的現場檢查。對于違反上述告知義務的業主,應當將其不符合物業提示事項標準的裝飾裝修恢復原狀。若因違反上述告知義務給他人造成損失的,應當承擔損害賠償責任。

物業服務人承擔著維護服務區域內良好秩序的義務,在業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權時,鑒于服務區內實際的服務承受者發生了改變,相應的應當使物業服務人知悉該變化,以明確其義務履行的對象。在業主改變共有部分用途時,因涉及服務區域內公共物業設施的使用和管理問題,業主也應當將其情況及時告知物業服務人。本條規定實質上是對業主行為的約束和管理,性質上并非真正義務,違反上述告知義務的業主,應當承受因其行為所帶來的不利益后果。

第九百四十六條  業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的,除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失。

釋義

本條是關于物業服務合同解除的規定。

本條第1款規定,在物業服務合同履行期間,業主享有任意解除權。所謂任意解除,是指當事人可以在合同所約定的期限屆滿之前,根據法律規定或者合同的約定,無須特別理由就可以根據自己單方的意志解除合同。物業服務合同以當事人之相互信任為基礎,具有一定的人身信任性質,一旦雙方發生信任危機,例如,物業提供的服務質量不高、物業服務合同的內容對業主不利等,則實現物業管理與服務的合同目的將難以實現,因此業主應當享有任意解除物業服務合同的權利。

但是,物業服務人的正當利益也同樣值得保護,實踐中,物業服務企業為提供符合約定的物業服務,通常需要進行大量的準備工作,并且會與其他民事主體訂立一系列的合同,在賦予業主任意解除權的情形下,可能會對物業服務企業造成較大的損失,因此,應對業主任意解除權的行使應當加以適度的限制,即該任意解除權的行使,應當由業主依照法定程序,且除非物業合同中另有規定,業主應當提前60日以書面形式通知物業服務人。

當業主依照本條第1款規定解除物業合同之后,除不可歸責于業主的事由,例如,發生不可抗力,或者物業服務人根本違約等事由之外,物業服務人因業主解除合同所產生的損失,例如,在提供物業服務時進行準備工作所支出的費用等,業主應當對之進行賠償。

第九百四十七條  物業服務期限屆滿前,業主依法共同決定續聘的,應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿前,物業服務人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會,但是合同對通知期限另有約定的除外。

釋義

本條是關于物業服務期限屆滿前續訂物業服務合同的規定。

選聘和解聘物業服務企業涉及業主的重大利益,應當由業主共同決定。在物業服務期限屆滿前,業主通過業主大會或業主委員會等合法程序決定續聘物業服務人的,應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。物業服務合同成立的基礎有賴于合同雙方當事人的信任,對于業主經由法定程序作出的決議,物業服務人有理由相信業主將在物業服務期限屆滿后與其繼續訂立新的合同,為保護其信任,本條第1款規定,業主在物業服務期限屆滿前依法共同決定續聘的,應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

在物業服務期限屆滿前,若物業服務人不同意續聘的,除非合同對通知期限另有約定,其應當在合同期限屆滿前90日書面通知業主或者業主委員會,以便業主或業主委員會在此期間尋找其他適格的物業服務人。若物業服務期限屆滿前物業服務人未履行上述告知義務,致使業主或業主委員會未能尋找到合適物業服務人的,原物業服務人應當繼續履行合同義務直至業主或業主委員會尋找到合適的新物業服務人,或者繼續履行合同義務滿90日。

第九百四十八條  物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。

釋義

本條是關于物業服務期限屆滿后物業服務合同效力的規定。

本條第1款規定,物業服務期限屆調后,若業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,同時物業服務人仍繼續提供物業服務的,原物業合同強續有效,但服務期限為不定期。物業服務合同的委托性質決定了合同雙方當事人之間的信任基礎是決定合同效力的二項重要考索因素。通常情形下,合同履行期限屆滿之后,合同關系即告終止。但在物業服務合同的情形下,在其約定的履行期限屆滿之后,業主雖然沒有依法作出繼續續聘的決定,或者沒有依法作出另聘物業服務人的決定,而原物業服務人仍繼續提供物業服務的,可以視為雙方當事人之間的信任基礎并未完全破裂,仍然具有一定程度的信任,此時使原物業服務合同繼續有效,是符合雙方當事人正當利益的。

同時,鑒于雙方的信任程度并不完全充分,雙方當事人均未就新的物業服務合同中的服務期限進行約定,故此時雙方當事人均可以隨時解除該未定期限的物業服務合同。在行使解除權時,解除權人應當提前60日書面通知相對人,以便使合同解除的相對方有合理時間安排并保障自己在合同解除后的計劃和利益。

第九百四十九條  物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。

釋義

本條是關于物業服務合同終止后原物業服務人履行義務的規定。本條第1款規定,在物業服務合同終止之后,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域。在退出過程中,物業服務人應當將其之前使用或掌握的物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會或者是由業主委員會指定的人。若業主決定自行管理,則應交還該自行管理的業主。此外,原物業服務人還應配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。在退出過程中,原物業服務人可以請求業主支付相應的物業費用。

若原物業服務人在合同終止后拒不退出物業服務區域,或者在退出過程中并未按照本條第1款的規定將其使用或掌握的物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主或其指定的人,或者拒絕配合新物業服務人做好交接工作,且未如實報告物業的使用和管理狀況的,在此過程中產生的物業費用,不得請求業主支付。若給業主造成損失的,還應當承擔相應的損害賠償責任。

第九百五十條  物業服務合同終止后,在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項,并可以請求業主支付該期間的物業費。

釋義

本條是關于物業服務合同終止后原物業服務人請求業主支付物業費的規定。

物業服務合同屬于繼續性合同,物業服務行為具有連續性。在物業服務合同終止后,業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者自行決定管理的業主接管之前的期間內,為保證服務區域內業主的正當利益和生活秩序,原物業服務人仍然應當繼續處理物業服務事項。此時,雖然合同中的權利義務已告終止,但基于物業服務行為的連續性,原物業服務人仍然在履行物業服務事項,且該服務事項的履行也符合業主的整體利益,因此,基于權利義務的一致性,繼續處理物業服務事項的原物業服務人享有請求業主支付其繼續履行物業服務義務期間所產生的相應的物業費用。